Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Страхование гражданской ответственности застройщика страховые компании в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Тенденцией входящего перестрахования в прошлом году было фактическое прекращение сотрудничества с компаниями международного рынка дальнего зарубежья, как из недружественных, так и из дружественных стран, считает директор департамента перестрахования «Ингосстраха» Игорь Алексеев. «Это произошло из-за ухода международных рейтинговых агентств из России и, как следствие, потери международных рейтингов российскими страховщиками, необходимых для подписания рисков из-за рубежа. Также появились проблемы с расчетами в связи с ужесточением комплаенса цедентов и банков при проведении платежей российским контрагентам, попадание ряда крупных страховщиков РФ под блокирующие санкции делали невозможным продолжение сотрудничества с ними, — сказал он. — В то же время наблюдается рост входящего перестрахования на отечественном рынке (без учета очевидного роста сборов у РНПК) за счет поиска дополнительных альтернативных ёмкостей».
От каких рисков можно застраховать жилье?
При страховании гражданской ответственности страховая компания «Согласие» в соответствии с договором возмещает убытки, нанесенные имуществу, жизни и здоровью ваших соседей или третьего лица при эксплуатации застрахованного имущества в результате непреднамеренно возникших случаев, например:
- пожара — огонь в форме открытого пламени или тления, который непреднамеренно возник не в специально отведенном для этого месте, например, в результате сбоя электросети,
- залива — повреждение или уничтожение имущества в результате аварий систем водоснабжения, канализации и т.д., например, в результате аварии инженерных систем,
- взрыва бытового газа — повреждение или уничтожение имущества в результате освобождения большего количества энергии в ограниченном объеме с образованием и распространением ударной волны, например, при не повреждении газового котла
- ущерба, при проведении ремонтных работ – причинение вреда вследствие ремонтных работ, проводимых в застрахованном помещении
Основные страховые термины
Список и определение основных страховых терминов, связанных с услугой.
- «Страховщик» означает страховую организацию ООО «СК «Согласие»
- «Страхователь» означает лицо, заключившее со Страховщиком договор страхования;
- «Лицо, ответственность которого застрахована» означает физическое лицо, не являющееся Страхователем, ответственность которого застрахована;
- «Другое лицо» означает муниципальное образование, субъект Российской Федерации или Российская Федерация, физическое или юридическое лицо, не являющееся Страхователем или Лицом, ответственность которого застрахована;
- «Потерпевший» означает другое лицо, имуществу, жизни или здоровью которого причинен вред. Потерпевшими также являются лица, которые потеряли кормильца вследствие его смерти и/или осуществили погребение умершего за свой счет;
- «Выгодоприобретатель» означает потерпевшего, который предъявил Страховщику, Страхователю или Лицу, ответственность которого застрахована требование (иск, обоснованную претензию) о возмещении причиненного вреда;
- «Причинение вреда другому лицу» означает причинение вреда жизни, здоровью и/или имуществу лица, не являющегося Страхователем или Лицом, ответственность которого застрахована;
- «Причинение вреда здоровью другого лица» означает нарушение анатомической целостности и/или функционирования органов и тканей организма физического лица, не являющегося Страхователем или Лицом, ответственность которого застрахована;
- «Причинение вреда жизни другого лица» означает смерть физического лица, не являющегося Страхователем или Лицом, ответственность которого застрахована. Причинением вреда жизни также является смерть кормильца.
- «Имущество» означает недвижимые и движимые вещи, включая элементы окружающей среды, за исключением ценных бумаг, имущественных прав, информации, результатов интеллектуальной деятельности и исключительных прав на результаты интеллектуальной деятельности;
- «Повреждение имущества» означает утрату имуществом своих свойств, которые восстанавливаются путем выполнения комплекса технических мероприятий (ремонта, оказания ветеринарной помощи, рекультивации, дезактивации, дезинфекции, дегазации и т.д.), расходы по оплате которых не превышают стоимость имущества, исчисленную на день, предшествующий дню утраты имуществом своих свойств;
- «Гибель имущества» означает утрату имуществом своих свойств, которые восстанавливаются путем выполнения комплекса технических мероприятий (ремонта, оказания ветеринарной помощи, рекультивации, дезактивации, дезинфекции, дегазации и т.д.), расходы по оплате которых превышают стоимость имущества, исчисленную на день, предшествующий дню утраты имуществом своих свойств, либо утрату имуществом своих свойств, которые не могут быть восстановлены каким-либо способом;
- «Стоимость имущества» означает цену имущества, которая определяется в результате проведения экспертизы или с использованием сведений, полученных от собственников (владельцев), предприятий-производителей, органов государственной статистики, торговых инспекций, бирж и/или других организаций (учреждений), либо опубликованных в средствах массовой информации и/или специальной литературе;
- «Застрахованная деятельность» – означает деятельность, осуществляемую Страхователем (Лицом, ответственность которого застрахована), при ведении которой может быть причинен вред другим лицам и в отношении которой заключен договор страхования гражданской ответственности. Если договором страхования не предусмотрено иное, то застрахованной деятельностью является вся деятельность или любые операции, осуществляемые Страхователем, Лицом, чья ответственность застрахована.
- «Действия (бездействие) Страхователя (Лица, ответственность которого застрахована)» – действия (бездействие) которые могут привести к наступлению страхового случая.
- «Конструктивные элементы» означает стены, перекрытия, перегородки объекта недвижимости; крыша и фундамент (в случае, если крыша и фундамент являются частью объекта недвижимости); конструкции балконов и лоджий; двери (входные и межкомнатные); оконные блоки, включая остекление; лестницы.
- «Инженерное оборудование» означает оборудование и элементы инженерно-коммуникационных систем, в т.ч. систем отопления, электро-, газо- и водоснабжения, канализации, вентиляции, кондиционирования; оборудование пожарной, охранной сигнализации, видеонаблюдения, пожаротушения; санитарно-техническое оборудование (раковины, ванны, предметы санфаянса, полотенцесушители, душевые кабины, краны, смесители и т.п.);
- «Внутренняя отделка» означает покрытия поверхностей стен, перекрытий, перегородок отделочными, изоляционными и декоративными материалами; встроенная мебель.
Рост перестраховочных премий в РФ
Согласно данным статистики Банка России за 9 месяцев 2022 года, премии по договорам, принятым в перестрахование, выросли в 2,2 раза по сравнению с аналогичным периодом 2021 года и составили 114,9 млрд рублей. Наибольшая доля пришлась на премии по договорам перестрахования имущества юрлиц — 45,6% (или 52,4 млрд рублей). Объем таких премий вырос в 1,8 раза. Существенная доля пришлась на ОСАГО — 16,5% (или 18,9 млрд рублей, рост в 365 раз). Взрывной рост премий, принятых в перестрахование по ОСАГО, был связан с запуском в апреле прошлого года Российским союзом автостраховщиков (РСА) перестраховочного пула как инструмента выравнивания убыточности в сегменте (в пуле участвуют все страховщики с лицензией ОСАГО).
По данным ЦБ, на долю премий по договорам, принятым в перестрахование на территории РФ по итогам 9 месяцев 2022 года, пришлось 94,7% (или 108,8 млрд рублей, рост по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года в 3,4 раза). Годом ранее на долю этого показателя приходилось 60,7%.
На долю премий по договорам, принятым за период в перестрахование из-за пределов РФ, пришлось 5,3% (или 6,1 млрд рублей, сокращение на 70,3%). Годом ранее на долю этого показателя приходилось 39,3%.
Выплаты по входящему перестрахованию за 9 месяцев прошлого года сократились в 2 раза по сравнению с аналогичным периодом 2021 года, составив 9,5 млрд рублей.
При этом на долю выплат по договорам, принятым в перестрахование на территории РФ, пришлось 72% (или 6,8 млрд рублей). На долю выплат по договорам, принятым в перестрахование из-за пределов территории РФ — 28% (или 2,7 млрд рублей).
Динамика всех показателей за период во многом определялась невозможностью разместить риски за рубежом в прежнем объеме в связи с санкциями.
РНПК уже в прошлом году оказалась лидером облигаторных программ перестрахования на российском рынке и занимает монопольное положение в сегменте. Готовясь к проведению кампании перезаключения облигаторных договоров перестрахования на 2023 год, РНПК сообщила участникам рынка о готовящейся корректировке политики в области андеррайтинга. Об этом в ходе опроса агентству сообщили все страховые компании, ряд игроков уже завершил продление договоров с РНПК на новый период. РНПК воздержалась от комментариев относительно характера предложенных ею изменений и о причинах, их вызвавших.
В компании МАКС оценивают результат работы по входящему перестрахованию в 2022 году как отличный. «Каждый год наши показатели по сборам входящей перестраховочной премии составляют 128-137% к результатам предыдущих периодов, плановые показатели как по сборам так и по техническому результату также выполняются и даже перевыполняются, в том числе, за счет качественного андеррайтинга входящих рисков. Мы принимаем на себя доли обязательств других страховщиков по различным видам страхования, через перестраховочные договоры, предоставляем свои ёмкости для этих рисков, тем самым расширяем круг перестраховочных партнёров и увеличиваем сборы премий», — привел данные Шелюбский.
Говоря об изменениях внутренней андеррайтинговой политики «АльфаСтрахования», Лаврова сообщила, что ее политика всегда была достаточно строгой: «По складским рискам, о которых сейчас много говорят, у нас всегда была жесткая андеррайтинговая политика, поэтому здесь нет особенных изменений. Но, например, при страховании производственных предприятий мы больше внимания стали уделять оценке импортозависимости и процессов по замене западного сырья, запчастей, электроники. Изменения есть в грузах, так как существенно изменились маршруты перевозок. Растут тарифы по страхованию животных от инфекционных заболеваний. Есть ряд других изменений, но это далеко не всегда связано с условиями РНПК».
ВСК в прошлом году, несмотря на довольно тревожные ожидания по объёмам бизнеса, удалось выполнить все показатели, согласованные акционерами на 2022 год, сообщили в компании.
Позитивно оценивают итоги прошедшего года с точки зрения результатов по перестрахованию в СК «Совкомбанк Страхование»: «Оплаченные за защиту премии совпали с бюджетными планами. Сложный период ухода иностранных перестраховщиков завершился. Рынок работает и выстраивает бизнес в новых реалиях, оперируя доступными ёмкостями. Андеррайтинговая политика почти не претерпела изменений, подходы остались прежними. В целом по рынку остаются проблемы сбора перестраховочных возмещений по некоторым страховым событиям 2022 года, покрытие по которым было размещено на международных рынках».
В «Согласии» считают, что 2022 год с точки зрения показателей по исходящему перестрахованию прошел относительно неплохо. РНПК в марте прошлого года взяла на себя обязательства по облигаторным договорам перестрахования на текущих условиях, что позволило компании продолжить нормальную работу. «Безусловно, были значимые убытки в течение прошлого года. В основном это были пожары на производстве и на транспорте (авиационном и ж/д). Крупных по меркам рынка убытков в нашем портфеле не было. Но не у всех коллег по рынку ситуация была такой же», — сказал Хуторянский.
Для «Ингосстраха» самыми крупными случаями 2022 года стали пожары, сообщил страховщик. В компании были застрахованы товарно-материальные ценности, оборудование и инвентарь склада OZON, который сгорел в Истре 3 августа. Еще один крупный убыток произошел в городе Химки 9 декабря 2022 года — тогда сгорел строительный гипермаркет OBI. В «Ингосстрахе» были застрахованы торговое оборудование, офисная мебель, движимое имущество, рекламные конструкции, товарные запасы, электронное и торговое оборудование, убыток от перерыва в хозяйственной деятельности и другие дополнительные расходы. Имущество гипермаркета было застраховано «от всех рисков». По этим событиям до сих пор продолжаются расследования обстоятельств и причин происшествий, идет сбор информации и документов о размере причиненного ущерба, отмечают в «Ингосстрахе».
Бремя возмещения ущерба по таким страховым событиям ложится и на прямых страховщиков, и на партнеров по перестрахованию, в первую очередь на РНПК. Если для отдельных страховщиков, в зависимости от течения заключенных ими договоров страхования, итоговая ситуация с убыточностью может сильно различаться, то для РНПК все реализовавшиеся за период многомиллиардные риски кумулируются, требуют резервирования, выплат и влекут пересмотр подходов в оценке рисков на будущее.
Особенности договора страхования
Когда страхование застройщиков 214 ФЗ осуществляется страховой компанией, между ними заключается двусторонний договор, а выгоду по нему получает дольщик, хотя, как правило, сам он не принимает участия в подписании данного договора. Причем совершенно неважно, кто им является: физическое, либо юридическое лицо или ИП. Закон допускает также передачу своих прав на данную жилплощадь другому лицу, о чем застройщик сразу же уведомляет страховщика, и между ними заключается дополнительное соглашение, в котором указывается новый дольщик. При этом все права на квартиру, которые имел прежний дольщик, сохраняются и у нового.
Договор начинает действовать только после того, как ДДУ пройдет положенную регистрацию в Росреестре. Срок его действия определяется исходя из сроков завершения строительства, которые указаны в проектной документации, а также в соответствии с ДДУ. При этом страховка действует еще как минимум два года после наступления срока передачи жилья лицу, вложившему свои средства.
Цена страховки долевого строительства
Страхование ответственности застройщика может происходить в рамках одного из двух видов страхования: страхования гражданской ответственности за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств по договору долевого строительства или страхования финансовых рисков.
Предусмотрены два способа заключения договора страхования: договор страхования может быть заключен на весь многоквартирный дом с выдачей полисов на каждый договор долевого строительства или индивидуально на каждую проданную квартиру. Таким образом, если в строящемся доме 500 квартир, то заключается 500 договоров страхования.
Для этого необходимо предоставить пакет документов, куда входит разрешение на строительство, проектная декларация, свидетельство о государственной регистрации застройщика, договор участия в долевом строительстве, заключенный между застройщиком и участником долевого строительства, копия учредительных документов, технико-экономическое обоснование, финансовая отчетность страхователя, список кредиторов, справка об отсутствии задолженности страхователя перед банками и налоговыми органами, портфолио клиента, а также другие документы по решению страховщика.
Тариф по данному виду страхования установлен в размере 1% от стоимости объекта. Причем к базовому страховому тарифу страховщик вправе применять повышающие и понижающие коэффициенты. На размер этого коэффициента могут влиять такие факторы, как деловая репутация строительной компании, наличие в прошлом фактов нарушения застройщиком обязательств и приостановления деятельности застройщика по решениям суда, а также местоположение объекта.
Период страхования начинается с момента регистрации договора и заканчивается выполнением обязательств компании перед дольщиком. Однако он может быть продлен, если застройщик не завершил строительство объекта в установленный срок, или сокращен, если свои обязательства застройщик выполнил раньше указанного в проектной декларации срока. В этом случае договор может быть расторгнут, и часть страховой премии будет застройщику возвращена.
Чтобы заниматься страхованием застройщиков, страховая компания должна соответствовать целому ряду критериев: работать на страховом рынке не менее пяти лет, иметь лицензию на этот вид страхования, отвечать требованиям финансовой устойчивости, располагать собственными средствами в размере не менее 400 млн рублей и уставным капиталом в размере не менее 120 млн рублей.
В Красноярском крае рассматривают для себя возможность участия в этом виде страхования одна региональная страхования компания «Надежда» и 20 филиалов федеральных компаний, работающих на рынке края: «Альянс», «ВТБ Страхование», «Гута-страхование», «ЖАСО», «МАКС», «Национальная страховая группа», «Росгосстрах», «Оранта», «Русская страховая транспортная компания», «НВС Энерго», «СОГАЗ», «Согласие», «УралСиб», «Энергогарант».
Когда правила будут приняты, подчеркивают страховщики, рассчитывать на получение страховки смогут только крупные строительные компании с именем и репутацией. В качестве наиболее приемлемого способа обеспечения обязательств для остальных страховые компании называют вступление в общества взаимного страхования (ОВС).
Гражданская ответственность застройщиков и актуальное состояние закона
Прежде, чем подписать договор, то есть зарегистрировать его, застройщики обязаны застраховать ответственность. Она может наступить в случаях, если сам же застройщик не справиться с поставленным заданием или не выполнит обязательства передачи помещения. Страхование застройщик полностью производит за свои деньги, не привлекая дольщика.
Последние изменения в закон, регулирующий вопросы страхования застройщиков, вступили в силу в октябре 2015 года. А именно – были уточнены требования к страховым компаниям, имеющим право осуществлять такой вид страхования. Теперь договоры могут заключать только компании, имеющие приличный объем собственных средств и уставного капитала (не меньше 1 млрд. руб. и 120 млн. руб. соответственно).
Страхование ответственности застройщика — договор, по 214 ФЗ, страховые компании, при долевом строительстве
Одно из основных обязательств застройщика – передать в срок долевым собственникам по договору объект соглашения. Объектом выступают жилые помещения, которые один из контрагентов берется построить.
Исполнение обязательств по передаче жилых помещений может гарантироваться страхованием ответственности застройщика.
В 2014 году в ФЗ №214 вступили изменения, которые сделали страхование ответственности застройщика обязательным. Страхованием данного вида ответственности застройщики занимаются самостоятельно.
Они могут выбрать следующий метод гарантийной защиты:
- страхование с участием общества взаимного страхования, которое действует на основании лицензии и мало чем отличается от большинства страховых компаний;
- страховая защита, в которой поручителем выступает банковское учреждение;
- страхование с участием компании, работающей на основании лицензии.
Вступление в общество обязательного страхования не является простым и безопасным в материальном плане процессом.
Все здесь несут солидарную ответственность в случае банкротства одного из участников и должны платить членские взносы. Существует также ряд других рисков.
Страхование с участием банка в роли поручителя невыгодно в первую очередь процедурой. Длительное время необходимо собирать документы, да и оформление происходит небыстро.
В каких случаях страховка не защитит
Цель страховки — защита личных вкладов дольщиков, но, увы, определенные риски все же могут сохраняться. К ним относится:
- нецелевое использование средств;
- банкротство застройщика;
- мошенничество;
- незаконное получение разрешения на строительные работы;
- непрофессионализм застройщика.
Несмотря на полное возмещение убытков, гарантированное страховщиками, при наступлении страхового случая, возможны ситуации, при которых участники ДДУ могут не получить свои деньги:
— государственная структура распорядилась о прекращении строительства;
— договор долевого участия суд счел недействительным;
— наличие доказанного факта отступления от договора дольщиком,
— застройщик не получил разрешение на застройку,
— наличие судебной тяжбы по праву собственности на объект.
Страховая защита распространяется только на два случая:
- Возводящийся дом продадут за долги. Настоящее обосновывается вступившим в силу решением суда об обращении взыскания на предмет залога.
- Строительная организация станет банкротом. Удостоверяется решением арбитражного суда.
Минимальная страховая сумма по Договору страхования рассчитывается исходя из цены Договора участия в долевом строительстве и не может быть менее суммы, рассчитанной исходя из общей площади жилого помещения (инвестируемой), подлежащего передаче участнику долевого строительства (Выгодоприобретателю), и показателя средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилья в субъектах Российской Федерации, который определен федеральным органом исполнительской власти, осуществляющим функции по выработке и (или) реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, и подлежит применению для расчета размеров социальных выплат для всех категорий граждан, которым указанные социальные выплаты предоставляются на приобретение, строительство жилых помещений за счет средств федерального бюджета, на дату заключения договора страхования.
По нашим оценкам, именно страхование ответственности стало сегодня самым популярным механизмом. Но почему-то в рекламных материалах факт страхования не указывают. Почему? Ольга Митрофанова, считает, что эта информация просто лишняя, достаточно указать, что реализация идет по 214-ФЗ. «К тому же длинные фразы в рекламе не всегда читаются, а 214-ФЗ – коротко, емко и понятно всем».
Но, проблема, похоже, в другом. Крупные страховые компании в начале 2014 года фактически отказались участвовать в данном виде страхования и заняли выжидательную позицию. Рынок страхования гражданской ответственности застройщика заняли небольшие, малоизвестные компании, — считает Сергей Ануфриев, член совета директоров ЗАО КБ «Эксперт Банк». Крупные компании если и участвуют, то не борются за данный сегмент рынка, заявляя застройщику заранее завышенные (заградительные) тарифы. Таким образом, застройщик, ссылаясь страховку у малоизвестной компании, вряд ли сделает более привлекательным свои квартиры.
«При выборе строящегося объекта, когда существуют риски, связанные с успешным окончанием строительства, данная информация вряд ли добавит уверенности потенциальному покупателю в правильности его выбора. Информация о том, что застройщик сотрудничает с малоизвестной страховой фирмой, вызывает волнение покупателя, так как в сегодняшних реалиях жизни потребитель хочет получить лучшее из возможного и, конечно, предпочтет страховку от крупной известной компании, которая сможет защитить его деньги. Поэтому застройщик чаще не заинтересован в упоминании в рекламных материалах наличия страхования ответственности. Однако ситуация начинает немного меняться, в рекламе чаще появляются упоминания о наличии страхования (без конкретизации страховых компаний), что по-своему способствует продвижению продаж возводимого жилья».
Позицию крупных страховщиков озвучил Денис Зенка, заместитель директора департамента страхования финансовых рисков и ответственности «АльфаСтрахование». «Страховые компании не выражают особо желания заниматься страхованием ответственности застройщиков и не спешат получить лицензию на осуществление страхования ответственности застройщиков перед дольщиками по ряду причин. Главная из них – невозможность оценки реальных рисков, и понимание, что в случае наступления страхового случая, страховая компания должна будет выплатить страховое возмещение в любом случае, вне зависимости от того, что случилось с Застройщиком, и каковы были причины его банкротства – умышленные или нет (в соответствии со ст. 928 ГК РФ не допускается страхование противоправных интересов – в данном случае умышленные действия Страхователя застройщика, направленные на наступление страхового случая). У нее просто не будет шансов отказать в выплате, когда у ее офиса будут стоять дольщики с плакатами.
Оценить вероятность банкротства Застройщика, и доказать умышленное банкротство – задача нереальная, и классические методы анализа финансового состояния компании тут не работают. Кроме того, долевые проекты сильно зависимы от получаемых кредитов. Сегодня компания может показывать по финансовой отчетности стабильное и уверенное положение, но завтра отказ в выдаче кредита может привести к неисполнению своих обязательств – финансовое состояние застройщика является сложно прогнозируемым».
Юрист девелоперской компании «Сити-XXI век» Василий Шарапов добавляет, что поскольку страховщики лишены возможности перестраховывать свои риски по страхованию ответственности застройщиков в международных страховых структурах, им приходится нести эти риски за счет своего капитала. При задержке строительства одновременно нескольких застрахованных жилых домов и отсутствии достаточного количества поступлений от новых страховых премий, допустим, в московском регионе, этих минимальных средств может не хватить на все страховые выплаты. В случае недостатка средств страховым компаниям придется либо за счет средств акционеров пополнять свои активы для погашения задолженности, либо начинать процедуру банкротства. В последнем случае, получение страховых выплат откладывается до завершения процедуры банкротства, а полное удовлетворение требований не гарантировано, так как по ним долевые инвесторы будут конкурировать с другими кредиторами страховщиков в рамках банкротства.
Кстати, Сергей Ануфриев совершенно справедливо замечает, что при массовом банкротстве застройщиков, никакие страховые компании не справятся. И приводит в пример ситуацию, сложившуюся на рынке туристических услуг, когда небольшие страховщики просто не смогли полностью покрыть убытки массово обанкротившихся компаний. «Соответственно, вроде бы хорошая идея страхования на рынке туристических услуг полностью была нивелирована, а конечная цель — защитить рядовых потребителей — не достигнута».
Как должно выглядеть наступление страхового случая при наличии полиса страховой компании? Все зависит от условий, описанных в полисе: страховая компания может возмещать стоимость квартиры дольщику и приобретать права на объект недвижимости, а может предоставлять финансы для завершения строительства.
Страхование гражданской ответственности застройщика: права дольщиков
1. Защищаются ли права дольщика в споре о выплате страхового возмещения по страхованию гражданской ответственности застройщика законом о защите прав потребителей?
Ответ на этот вопрос влечет за собой ряд последствий: определение территориальной подсудности, освобождение от уплаты государственной пошлины, взыскание потребительского штрафа и компенсации морального вреда и т.д.
Исходя из п. 33 ст. 25 Федерального закона «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков … » от 29.07.2017 № 218-ФЗ), договор страхования заключается исключительно в целях страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче жилого помещения, в связи с чем законом обязанность несения расходов по страхованию гражданской ответственности возложена на застройщика, а выгодоприобретателями по данному договору являются граждане-участники долевого строительства.
В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» в пп. «а» п. 3 правами, предоставленными потребителю Законом о защите прав потребителей, пользуется также те, кто использует приобретенные (заказанные) вследствие таких отношений товары (работы, услуги) на законном основании. То обстоятельство, что сторонами (страховщиком и страхователем) по договору страхования являются юридические лица, само по себе не является основанием для лишения участник долевого строительства (выгодоприобретателя) статуса гражданина-потребителя по отношению к страховой организации и застройщику, а также для лишения гарантий защиты прав, предусмотренных Законом о защите прав потребителей.
Данные аргументы воспринял Московский городской суд, который большинство определений, которыми районные суды передавали иски по подсудности (из-за отсутствия, по их мнению, потребительских отношений), отменил (апелляционное определение от 16.05.2019 по делу № 33-21332; апелляционное определение от 16.04.2019 по делу № 33-17305; апелляционное определение по делу № 33-6047).
В апелляционном определении от 26.07.2019 по делу № 33-34139/2019 Московский городской суд прямо указал:
«В силу закона и договора истец является выгодоприобретателем по договору страхования, заключенному между ответчиком и застройщиком, по договору участия в строительстве истец приобрела право на передачу ей квартиры в жилом доме, ответственность застройщика застрахована и истец является выгодоприобретателем по договору страхования, в связи с чем правоотношения истца и страховой компании регламентируются законодательством о защите прав потребителей».
По другим видам страхования наблюдается подобный подход к признанию отношений между страховщиком и выгодоприобретателем по страхованию ответственности перед третьим лицом потребительскими отношениями.
Например, в Определении Верховного Суда РФ от 19.08.2014 № 22-КГ14-8 прямо указано на неправомерность позиции, заключающейся в том, что выгодоприобретатель по договору страхования не является потребителем.
В указанном деле Верховный Суд РФ рассматривал вопрос о возможности признания потерпевшего от ДТП лица (выгодоприобретателя по договору ОСАГО) потребителем, при том что договор со страховщиком был заключен третьим лицом.
Верховный Суд РФ указал, что «с момента предъявления такого требования потерпевший становится участником регулируемых Законом об ОСАГО правоотношений по договору обязательного страхования гражданской ответственности владельцев транспортных средств, выступая в качестве потребителя, использующего страховую услугу для личных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
В связи с этим, вывод суда апелляционной инстанции о неприменении Закона о защите прав потребителя к правоотношениям, возникающим между страховщиком по договору обязательного страхования гражданской ответственности владельца транспортного средства и потерпевшим в силу того, что между ними отсутствуют договорные правоотношения, является неправомерным».
2. Имеет ли дольщик право требовать от сторон (страховщика и страхователя) договора страхования гражданской ответственности застройщика исполнения ими друг перед другом обязательств? Например, требовать от застройщика оплаты страховой премии?
Если исходить из буквального толкования п. 1 ст. 430 ГК РФ, то по договору в пользу третьего лица, данное третье лицо может лишь требовать от должника исполнения предусмотренного в договоре обязательства перед ним.
Также многие авторы в настоящее время указывают, что третье лицо – не сторона договора и его права по нему ограничены, поскольку оно уполномочено лишь получать выгоду от действия должника по договору.
Однако это приводит к тому, что если исполнение должником обязательства перед третьим лицом обусловлено исполнением обязательства кредитором перед должником, то выгодоприобретатель остается беззащитным и всецело зависит от исполнения кредитором своих обязательств.
Такая ситуация может возникнуть, при страховании гражданской ответственности застройщика, когда был подписан договор страхования, выдан полис, но страховая премия по нему не оплачена. Страховщики в таком случае указывают на то, что хоть договор и заключен, но он не вступил в силу в связи с неоплатой страховой премии.
В то же время Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов …» в редакции до июля 2017 года указывает на обязанность застройщика по страхованию гражданской ответственности перед участником долевого строительства.
Однако лишь заключение договора страхования без оплаты страховой премии нельзя считать надлежащим исполнением обязательства по страхованию ответственности застройщика перед участником долевого строительства.
Получается, участник долевого строительства может требовать от застройщика уплаты страховой премии. При этом, указанное требование может заявляться им именно как участником долевого строительства по договору участия в долевом строительстве ввиду нарушения его условий по обеспечению, а не как выгодоприобретателем по договору страхования.
Поправки вступили в действие
Изменения в закон № 214-ФЗ внесены еще год назад – Федеральным законом от 30 декабря 2012 г. № 294-ФЗ, но вступили в силу 1 января 2014 года. Было уточнено, какие именно обязательства застройщика обеспечивает тот или иной способ. Так, в статье 12.1 закона № 214-ФЗ конкретизировано, что обеспечиваться должно исполнение обязательства застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по всем договорам, заключенным для строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство. И установлен новый дополнительный способ обеспечения обязательств застройщика по передаче дольщику объекта долевого строительства – страхование гражданской ответственности.
Раньше применялись только залог и поручительство (не важно, кем выданное), а с 2014 года наряду с залогом такое обязательство должно обеспечиваться по выбору застройщика одним из указанных способов:
- поручительством банка;
- страхованием гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства.
Страхование гражданской ответственности владельцев квартир
Под гражданской понимается ответственность, которая наступает в рамках гражданского законодательства. Главной ее особенностью выступает четко выраженный имущественный характер. Другими словами, гражданская ответственность всегда предполагает нанесение одной из сторон ущерба, который может быть выражен в качестве материальной компенсации.
Типичные случаи гражданской ответственности – страхование квартиры от затопления, пожара или других действий третьих лиц. Такой вид страховки применяется к любым объектам недвижимого имущества, прежде всего — жилым или коммерческим.
Процедура получения полиса ответственности перед жильцами соседних домов или квартир предусматривает необходимость предоставления следующих документов и сведений:
- паспорт, удостоверяющий личность страхователя;
- адрес объекта недвижимости, который подлежит страхованию.
В сегодняшних условиях практически все крупные страховые компании предлагают застраховать гражданскую ответственность перед соседями. При выборе подходящего варианта страховки учитывается ряд параметров:
- перечень страховых случаев, включенных в полис;
- страховая сумма;
- учет индивидуальных характеристик недвижимости, например, наличия газификации, деревянных перекрытий, уровня износа и т.д.
Важный критерий для выбора – расценки страховой компании и ее положение в соответствующем рейтинге, составленном на основании финансовых показателей или мнения клиентов.
Способы страхования ответственности
На заметку:
Прежде чем приступить к запуску строительной площадки, застройщик обязан получить разрешение на строительство и самостоятельно пройти процедуру страхования.
Застройщик может вступить в общество взаимного гражданского страхования ответственности застройщика.
Прежде чем в ступать в сообщество, проверьте документы — должна быть у организации специальная лицензия, которая подтверждает деятельность.
Федеральный закон № 286 от 29 ноября 2007 года о взаимном страховании, регламентирует создание подобных сообществ. Министерство Российской Федерации развития региона установило структуру комиссии, обязанностью которой является отбор учредителей в общества, в них отбирают только известных и надежных застройщиков.
Обязанности застройщика по договору страхования
Фирма — застройщик обязана страховать свою гражданскую ответственность. Договор страхования застройщик обязан заключить в период времени до того момента пока не произвели регистрацию первого договора долевого участия. Страхование застройщик оплачивает за свой счет.
Застройщик должен соблюдать правила страхования гражданской ответственности, к которым относятся условия страхования, сведения о страховщике. После заключения договора страхования, Застройщик регистрирует его в Росреестре. Обязательная регистрация обусловлена тем, что договор страхования гражданской ответственности Застройщика, считается заключенным только после процедуры регистрации.
Срок действия договора страхования с застройщиком — до момента передачи жилых помещений дольщикам строительства, данный срок указан в договоре долевого участия.