Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры в 2023 году советы экспертов». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В первую очередь наши собеседники ожидают коррекции цен на вторичное жилье. Из-за релокации рынок наполнился готовыми квартирами, а сделать покупку выгодной не позволяют более высокие по сравнению с госпрограммами ставки. По словам управляющего директора сети АН «Монолит» Алексея Козлова, в течение 2023 года стоимость готовых квартир может снизиться примерно на 7%. Однако тенденция затронет советский фонд, а не «вчерашние новостройки».
Что будет с ценами и спросом
По мнению исполнительного директора финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослава Баджурака, ценовой «пузырь» в ближайшее время будет сдуваться за счет ограничений ЦБ к «экстремально низким» ипотечным ставкам, которые входят в силу с 1 июня 2023 года. Второй фактор, определяющий цены «первички» и «вторички», по мнению эксперта, — это спрос населения на ипотеку.
«По данным нашего финансового маркетплейса, онлайн-спрос потребителей весь первый квартал был ниже аналогичного периода годом раньше. А в марте оказался меньше январского на 3%, — говорит аналитик. — Многие люди заняли выжидательную позицию и откладывают покупку квартиры, тем более в ипотеку. Отметим, что в прежние годы высокий ипотечный сезон начинался как раз в январе-марте и спрос прибавлял. Правда, мы не видим и резкого падения, что позволяет сделать вывод о том, что на рынке найден определенный баланс. Возможно, что в 2023 году мы выйдем на плато и дальнейшая динамика будет плавной. Впрочем, если не произойдет новых геополитических и экономических потрясений».
Стоит ли брать ипотеку именно сейчас?
На вопрос о том, стоит ли брать ипотеку в 2023 году, нет однозначного ответа. По словам эксперта, все зависит от того, насколько человек соответствует главным требованиям кредитования:
- Во-первых, он должен понимать, что ипотека – это серьезно, и быть уверенным, что сможет вносить ежемесячные платежи. Нужно исключить все риски снижения доходов и тогда уже думать, стоит ли брать ипотеку.
- Во-вторых, если есть возможность, то необходимо подготовить финансовую подушку. Желательно, если в нее включены суммы, которых хватить на погашение платежей по кредиту минимум на три месяца. Это поможет удержаться на плаву, например, в случае потери работы или трудоспособности.
- В-третьих, заемщик должен быть уверенным, что с ипотекой качество жизни не особо ухудшится. Он сможет жить спокойно, а не на пределе финансовых возможностей, когда денег хватает лишь на самое необходимое.
Продавец – иностранец
Если продавец квартиры является гражданином другого государства, то при покупке недвижимости нужно быть осторожным и соблюдать требования законодательства.
В настоящее время закон разделяет такие сделки на два типа, в зависимости от иностранца, является ли продавец гражданином дружественной или недружественной страны. Если продавец – гражданин недружественной страны, то к нему будет максимальное внимание со стороны государственных органов. Если исходить из буквы закона, то никакой логики в такой продаже нет, т.к. все деньги с продажи зачисляются на специальный счет, с которого собственник снять средства фактически не сможет. Но люди пытаются найти ухищрения и обманные пути проведения сделок, чтоб обмануть государство, выполняя расчеты наличкой и через подставных лиц.
Однако налоговая служба получает все необходимые сведения из банков и Росреестра для того, чтобы выявить эту незаконную сделку. Да, иностранец получил деньги и уехал, но покупатель квартиры и сама недвижимость остались в России. Именно покупатель по такой схеме будет привлечен налоговой службой к ответственности по законодательству РФ.
В соответствии п. 3 ст. 14 закона 173-ФЗ, сделка купли-продажи недвижимости, заключённая между гражданином РФ и нерезидентом, по закону считается валютной операцией, даже в случае расчета в рублях, и должна проводиться строго в безналичной форме. За нарушение этой нормы закона, к примеру, если прописать в договоре всю сумму продажи квартиры, но провести расчеты наличными через банковскую ячейку, предусмотрен штраф в размере 75 – 100% размера незаконной валютной операции.
Кроме того, вторым нарушением, за которое покупатель будет привлечен к ответственности, будет покупка недвижимости без использования при расчете с нерезидентом счёта типа «С».
Поэтому если квартиру продает гражданин недружественной страны с использованием какой-то «хитрой схемы» обхода закона, то сразу разворачиваемся и уходим.
Если Вы покупаете квартиру у гражданина РФ, но Вы видите, что ранее собственник приобрел ее у нерезидента – гражданина недружественной страны, то нужно изучить историю квартиры. Потребуйте у продавца подтверждение того, что деньги были зачислены на специальный счет «С», если этого сделано не было, то Вы находитесь в зоне стопроцентного риска, а такую квартиру покупать нельзя.
Если же продавец является иностранцем, но не является гражданином недружественной страны, то здесь существует только одно ограничение – при покупке недвижимости нельзя выполнять расчет наличными, нужно рассчитываться только по безналу через уполномоченные банки. При этом по договору купли-продажи безналичным путем должна быть перечислена не только стоимость квартиры по договору, но также аванс. В этом случае никаких претензий к Вам со стороны налоговой службы не возникнет, и никаких штрафов платить не придется.
Тенденции на рынке аренды жилья
Здесь, как и с куплей-продажей – предложение значительно превосходит спрос. А значит, механизмы работают те же самые. Предпосылки на падение спроса аналогичные – кто-то покинул страну, кто-то сменил локацию на более доступную в рамках региона. В целом во второй половине текущего года цены на арендуемое жилье стабильно поехали вниз и пока успешно продолжают скольжение. На текущий момент можно говорить о снижении арендных ставок в столице примерно на 10-15%, в отдельных лотах до 20%. Конечно, владельцев это не радует, а вот для арендаторов, напротив, время благодатное. Можно выбирать, торговаться. На фоне низкого спроса меняются и требования к постояльцам – владельцы вынуждены пересмотреть свое отношение к национальности и составу семью арендаторов. С детьми и животными берём). Так что по текущим прогнозам, в 2023 году ситуация с арендой останется прежней – много предложений по хорошей цене.
Проверка юридической чистоты квартиры на основе документов
Специалисты по недвижимости рекомендуют начинать покупку квартиры с проверки документов. Что нужно знать покупателю:
- действительно ли квартира принадлежит продавцу (сверить паспортные данные с правоустанавливающим документом на жилье);
- проверить наличие технической документации (техпаспорт, кадастровый паспорт), срок действия и ее соответствие текущей планировке (незаконное переустройство станет причиной отказа регистрации сделки);
- если недвижимость находится в долевой собственности, потребовать предоставить отказ других собственников от преимущественного права покупки;
- проверить количество человек прописанных в квартире, особое внимание уделяя несовершеннолетним и недееспособным гражданам;
- если купля-продажа будет оформлять по доверенности от владельца, проверить ее подлинность и действительность.
Основные показатели многоквартирного строительства на 2023-2024 годы
Опираясь на прогноз, составленный сотрудниками Единого Реестра Застройщиков (ЕРЗ), текущую ситуацию на рынке недвижимости можно проанализировать так:
1) В начале 2023 года тенденция к снижению продаж по ДДУ сохраняется. В Москве – от -9 до -48%, в Санкт-Петербурге – от -28 до -32%.
2) На это существенным образом повлияли:
- события февраля и сентября 2022 года;
- переход населения к сберегательной модели поведения (покупатель стал дольше думать, глубже оценивать ситуацию и соотносить риски);
- отъезд из России состоятельных граждан.
3) Повышению спроса на недвижимость в этом году могут поспособствовать:
- дополнительное субсидирование ипотеки от государства;
- увеличение доступности рыночной ставки;
- разворот цен на вторичном рынке;
- рост индекса цен на новостройки выше ставки депозита;
- улучшение геополитической ситуации в стране.
Кoгдa лyчшe пoкyпaть квapтиpy в 2023 гoдy инвecтopaм?
Пoкyпкa нeдвижимocти – oтличнaя инвecтиция. Квapтиpy мoжнo нe тoлькo кyпить, пoтoм пepeпpoдaв, нo и выгoднo cдaвaть, пoлyчaя пaccивный дoxoд.
Oтвeчaя нa вoпpoc, кaкyю нeдвижимocть лyчшe вceгo пpиoбpecти, мoжнo пpиcлyшaтьcя к экcпepтaм. Oни coвeтyют вклaдывaть cвoи дeньги в квapтиpы нa втopичнoм pынкe или в тex дoмax, кoтopыe yжe cдaны. Дeлo в тoм, чтo тaк инвecтop избeгaeт pиcкa пoтepять cвoи дeньги, влoжившиcь в дoлгocтpoй.
Ecли пoкyпaтeль плaниpyeт пpиoбpecти квapтиpy в кaчecтвe инвecтиций, этo пoдpaзyмeвaeт, чтo y нeгo имeeтcя cвoё жильё, a знaчит, ecть вoзмoжнocть нe тopoпитьcя c пoкyпкoй. B тaкoм cлyчae cпeциaлиcты peкoмeндyют нe cyeтитьcя, a дoждaтьcя нaибoлee oптимaльнoгo мoмeнтa для пoкyпки, чтoбы пo мaкcимyмy cэкoнoмить. Cлeдyeт изyчить:
- Oбщyю экoнoмичecкyю cитyaцию в cтpaнe.
- Cитyaцию нa pынкe нeдвижимocти.
- Цeнoвыe пpeдлoжeния в выбpaннoм ceгмeнтe жилья.
Чтoб пoнять, кoгдa cлeдyeт пpиoбpeтaть квapтиpy, экcпepты coвeтyют oбpaтитьcя к oпытнoмy pиэлтopy. Oн cмoжeт paccкaзaть oбo вcex ceзoнныx измeнeнияx нa pынкe нeдвижимocти и пoдcкaжeт, кaк дoждaтьcя тoгo мoмeнтa, кoгдa пoдeшeвeют квapтиpы.
Существует риск уйти в минус
По мнению экспертов, опрошенных «РБК-Недвижимостью», цены на жилье в 2023 году с большой долей вероятности будут снижаться, а ипотечные ставки расти. Поэтому к инвестициям в квадратные метры нужно подходить особенно взвешенно. Тенденция к снижению цен в 2023 году продолжится, поскольку ощутимых драйверов для роста спроса пока нет, а продление льготной ипотеки и расширение семейной уже не будет оказывать существенного эффекта, рассказывает аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева.
Сам рынок недвижимости инертен, а текущая перегретость сформировалась с некоторым временным лагом. Значит, стадия коррекции только началась и займет время — это может продлиться от полугода до двух лет. «Таким образом, на данный момент инвестиции в недвижимость будут сопряжены c высокими рисками — снижением цен, ростом ставок, ухудшением благосостояния россиян (миграция также уменьшает долю платежеспособного спроса) и увеличением сроков окупаемости», — отметила аналитик.
По оценкам «Финам», сейчас средняя доходность от сдачи квартиры в аренду на длительный срок составляет 4–6% (для первичного рынка — ближе к нижней границе, для вторичного — к верхней), а окупаемость — около 19 лет. «Если говорить о посуточной сдаче, то доходность может быть выше. При перепродаже доходность будет ниже, чем от долгосрочной аренды», — добавила Наталья Пырьева.
Похожий прогноз дала и эксперт «ЦИАН.Аналитики» Виктория Кирюхина. По ее словам, рассчитывать на доходность, как в 2020–2021 годах, сейчас не получится: с мая 2022 года рынок показывает околонулевую динамику цен, а в отдельные месяцы — небольшое снижение. «В ближайшие месяцы эта тенденция сохранится. Предпосылок для разворота тренда сейчас нет: ипотечное кредитование стало дороже, речь не только о повышении ставки по льготной ипотеке, но и об отмене нулевых ставок по кредитам», — отметила Виктория Кирюхина. «Прогноз на весь год сейчас делать сложно — много внешних факторов, которые могут кардинально изменить ситуацию на рынке. Но в целом инвестиции в недвижимость сейчас больше воспринимаются как инструмент сохранения капитала, а не приумножения», — добавила эксперт.
В 2023 году эксперты советуют частным инвесторам обратить внимание на коммерческую недвижимость — торговые помещения, склады, небольшие офисы. Плюс инвестиций в коммерческие объекты — это более высокая доходность. По оценкам экспертов, доходность вложений в офисную недвижимость составляет 8–15%, склады — 10%, объекты стрит-ретейла — 10–12%. В среднем доходность по коммерческой недвижимости в России составляет 8–10% годовых, а окупается коммерческое помещение за 10–12 лет. «Опираясь на эти критерии, коммерческая недвижимость выглядит сегодня интереснее жилой», — отмечает Наталья Пырьева. Кроме того, итоги прошлого года не оказались для сегмента катастрофическими из-за ухода иностранных брендов — ставки не обвалились, вакансия выросла не столь резко, при этом объем инвестиций остался высоким, добавила она.
Среди объектов коммерческой недвижимости стоит рассмотреть, в первую очередь, складские помещения как наиболее устойчивый бизнес, перспективен и стрит-ретейл в жилых домах, говорит Виктория Кирюхина. По оценкам ЦИАН, сейчас наибольшая доля спроса на покупку коммерческих помещений на первых этажах сосредоточена на объектах площадью от 50 до 100 кв. м (33%). Далее следуют помещения до 50 кв. м (18%) и от 100 до 150 кв. м (14%). Спрос резко снижается на отметке от 500 кв. м (5%), это связано с высоким бюджетом таких покупок.
В качестве альтернативы инвестициям в жилье эксперты называют и небольшие офисные помещения в строящихся бизнес-центрах. Активность частных инвесторов в офисном сегменте наблюдается с 2021 года. В 2022 году на фоне стагнации цен в сегменте жилой недвижимости переток инвестиционного спроса только усилился. По оценкам аналитиков STONE HEDGE, в структуре спроса спекулятивной офисной недвижимости по итогам 2022 года инвестиционные сделки занимали до 90%. Спрос частного инвестора сейчас концентрируется в офисных блоках площадью 50–150 кв. м, где бюджет покупки сопоставим с вложениями в жилую недвижимость. Порог входа в такого рода инвестиции начинается от 18 млн руб. Популярность инвестиций в небольшие офисы в строящихся бизнес-центрах эксперты объясняют дефицитом такого предложения, за счет чего подобный лот можно более выгодно сдать или перепродать. При этом доходность по аренде у офисов изначально выше, чем в жилье, — примерно в два раза.
Однако при инвестициях в коммерческую недвижимость нужно учитывать, что это более сложный в управлении актив, а порог входа обычно выше, чем в жилье. А само решение об инвестировании в недвижимость всегда индивидуально и влечет определенные риски. Можно на растущем рынке выбрать неликвидные объект, который будет сложно перепродать или сдать, или, наоборот, на падающем найти привлекательный вариант.
Для инвесторов с небольшим капиталом (от 1,5–2 млн руб.) подходящим вариантом может стать коллективное инвестирование в коммерческую недвижимость через закрытый паевый инвестиционный фонд (ЗПИФ) недвижимости, где доходность составляет 8–11%, добавила гендиректор Accent Capital. Среди плюсов — помимо стабильного дохода от арендных платежей, владелец пая получает доход при продаже объекта по цене выше его первоначальной стоимости. Кроме того, при покупке пая управлением недвижимости занимается профессиональная компания.
Наиболее понятными для частного инвестора остаются вложения в апартаменты. Это могут быть отдельные точечные здания в районах с существующей транспортной и социальной инфраструктурой. То есть проекты апартаментов вблизи станций метро, университетов, офисов, больших производств, которые всегда будут востребованы у покупателей и арендаторов, привел пример региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Кирилл Голышев. «При этом сейчас в проектах апартаментов можно приобрести недвижимость с дисконтом на этапе стройки больше, чем в проектах с предложением покупки квартир», — отметил он.
От редакции: настоящая статья носит исключительно ознакомительный характер и не содержит предлагаемой стратегии инвестиций.
Как могут меняться цены на квартиры в 2023 году
По данным IRN, цены на квартиры на московском рынке с весны 2022 года остаются под давлением. Ключевым фактором, удерживающим рынок от более существенного падения, являются льготные ипотечные программы от государства и застройщиков. Эти же факторы поддерживают спрос в тех регионах, где наблюдается локальный рост цен, говорят аналитики:
«С модификацией льготной государственной ипотеки и ужесточением регулятивных требований по кредитам от застройщиков рынок в 2023 году ожидает новая волна снижения цен. Дополнительным фактором давления на цены (особенно в московском регионе) в 2023 году останется геополитическая неопределенность, из-за которой отсутствует стабильный спрос покупателей и увеличивается предложение со стороны продавцов».
Цены на новостройки в 2023 году будут расти, но не активно, на уровне инфляции.
«Удорожание стройматериалов и в целом высокий уровень инфляции не позволят первичному жилью дешеветь. В то же время невысокий уровень реальных доходов населения не располагает к существенному росту цен», — говорит эксперт.
Покупатели не стали богаче, и с наступлением 2023 года вероятность повышения доходов граждан очень мала, говорит Вусал Исмаилов, инвестиционный советник компании ПФО Холдинг:
«Массовый отток населения в связи с мобилизационными мероприятиями существенно ударило по рынку недвижимости. Очень важный фактор — это развитие событий на СВО. Если произойдут негативные сценарии, новый поток мобилизации, то мы увидим существенное снижение стоимости недвижимости».
«Население не успевает подстраиваться под темпы роста цен. Для многих это остается ключевой проблемой, потому что доходы людей в большинстве случаев либо не изменились, либо снизились. Данный факт может привести к сокращению числа сделок, что в свою очередь потянет за собой рынок вниз. Именно спрос рождает предложение. Я ожидаю стагнацию цен на рынке недвижимости на какое-то время».
В 2023 году ипотечные заемщики уже не будут столь же активны, как в 2020–2021 годах:
«Власти заставят застройщиков и банки отказаться от собственных программ с экстремально низкими ставками. На этом фоне спрос не будет очень высоким, а значит и причин для роста останется немного. Поэтому в наиболее ликвидных проектах на рынке жилья сохранится плановый рост цен, в менее успешных новостройках девелоперы будут избегать прямого снижения цен, но, возможно, предложат скидки клиентам».
Отличительные особенности
Чтобы понимать все преимущества и недостатки таких объектов недвижимости как квартира и частный дом нужно понимать их основные отличия:
- осуществление входа/выхода. Для того чтобы попасть в квартиру, необходимо пройти через общий холл, далее придется воспользоваться лифтом или лестницей. При наличии некоторых хронических заболеваний или в силу возраста такой ежедневный маршрут может быть серьезной сложностью и стать препятствием для желания выйти на улицу;
- порядок владения. В отличие от квартиры, дом целиком и полностью принадлежит своим собственникам. На территории частного участка отсутствует общедомовое имущество и соответственно отсутствует ответственность за коммунальные сети, находящиеся в совместном пользовании;
- наличие обособленной территории при выборе частного дома;
- необходимость следовать общепринятым в многоквартирном доме часам тишины и правилам проведения ремонтных работ;
- площадь жилой недвижимости – как правило, жилой дом существенно больше по количеству квадратных метров, чем среднестатистическая квартира;
- порядок расчётов и стоимость ежемесячных расходов на проживание.
Основные преимущества проживания в квартире заключаются в том, что чаще всего вокруг многоквартирного жилого дома имеется развитая инфраструктура. Кроме того, для любителей урбанистического пейзажа – бесценный вид на красоты города не сравнится с постоянно упирающимся в забор взглядом. Для социально активных слоев населения важным параметром является возможность беспрепятственно и в короткое время добраться до разных точек. Чаще всего дорога из пригорода занимает значительно больше времени, чем городские перемещения. Особое значение следует уделить затратам на обслуживание объекта недвижимости. В квартире, помимо ежемесячной квартплаты, не придется думать о необходимости убирать территорию вокруг дома, постригать газон, красить забор и так далее.
Оформление ипотеки в 2023 году
Процедура получения ипотеки в 2023 ничем не отличается от оформления жилищного кредита в другие годы. Подать заявку на ссуду можно в рамках личного посещения банка или через онлайн форму на сайте. При этом от клиента потребуется предоставить следующие документы:
- паспорт или любой другой документ, удостоверяющий личность;
- военный билет;
- справку НДФЛ о доходах или выписку со счета (возможность ее предоставления следует уточнить в банке);
- полные сведения о составе семьи (свидетельство о браке, о рождении детей);
- СНИЛС;
- свидетельство ИНН;
- документы на приобретаемое жилье (свидетельство о праве собственности, выписку ЕГРН, архивные справки, бумаги БТИ, отчет эксперта об оценке);
- заявление, составленное на русском языке по образцу.
Список документов определяется конкретной ситуацией заемщика. Его можно уточнить, обратившись к кредитному менеджеру.
Личные факторы, влияющие на покупку дома
Покупка до того, как вы будете финансово готовы, или покупка недвижимости по завышенной цене может поставить вас под угрозу невыплаты ипотечного кредита или потери вашего дома из-за потери права выкупа.
Быть домовладельцем дорого. Согласно данным Zillow, ежегодные скрытые расходы на домовладение составляют в среднем 9,080 долларов. Это включает в себя налоги, страховку и коммунальные платежи, но не включает озеленение и уборку, которые могут стоить дополнительно 3,021 доллар в год.
Покупка недвижимости, которая не обслуживалась или не модернизировалась, может привести к дополнительным непредвиденным расходам, особенно в первые несколько лет владения жильем или при выходе из строя основных систем в доме. Новостройка дороже, но меньше опасности непредвиденных расходов, потому что все новенькое.
Наконец, имейте в виду, что ваши расходы на жилье являются просто одним из компонентов вашего общего финансового положения. Получить ипотеку и связанные с ней платежи может быть сложно, если вы одновременно оплачиваете медицинские счета, обучение детей в колледже, находитесь на пенсии или имеете ненадежный источник дохода.