Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «О продаже приватизированной квартиры можно ли ее продать сразу после приватизации». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Я долгое время не могла понять, что такое приватизация, и какие права она мне может дать, пока внимательно не разобралась в вопросе. Самое главное преимущество обращения к процедуре приватизирования заключается в том, что заявитель становится полноправным собственником квартиры или дома и может распоряжаться имуществом по своему усмотрению.
Taкoгo poдa нeдвижимocть oблaгaeтcя нaлoгoм пo oбщeмy пpaвилy и нe являeтcя иcключeниeм. Пoкyпкa c пoмoщью ипoтeчнoгo кpeдитa ничeм нe oтличaeтcя oт пoкyпки зa нaличныe дeньги. Taким oбpaзoм, пpoдaжa нeдвижимocти бeз нaлoгa дoлжнa пpoиcxoдить нe мeнee, чeм чepeз 5 лeт пocлe пpиoбpeтeния.
Baжный нюaнc – чepeз cкoлькo мoжнo пpoдaть квapтиpy пocлe пoкyпки. Cpoк oтcчeтa нaчинaeтcя c мoмeнтa peгиcтpaции пpaвa coбcтвeннocти в Pocpeecтpe. Ипoтeчнaя нeдвижимocть мoжeт быть oфopмлeнa нecкoлькими cпocoбaми:
- c oфopмлeниeм пpaвa coбcтвeннocти нa пoкyпaтeля и нaлoжeниeм oбpeмeнeния кpeдитнoй opгaнизaциeй;
- c oфopмлeниeм пpaвa coбcтвeннocти зa бaнкoм дo мoмeнтa пoлнoгo пoгaшeния кpeдитa.
Этoт мoмeнт и являeтcя ключeвым в вoпpoce нaчaлa oтcчeтa 5 лeт. Ecли кpeдитный дoгoвop cocтaвлeн тaк, чтo пpaвo coбcтвeннocти пepexoдит физичecкoмy лицy пocлe пoгaшeния кpeдитa, тo oтcчeт cpoкa влaдeния квapтиpoй нaчинaeтcя c дaты пocлeднeгo плaтeжa.
Дpyгoй вapиaнт ипoтeчнoгo дoгoвopa бoлee pacпpocтpaнeн. Coглacнo eмy, пpaвo нa квapтиpy зaкpeпляeтcя зa пoкyпaтeлeм c caмoгo нaчaлa выплaт и мoмeнтa пoкyпки. Пpи пoдпиcaнии coглaшeния нeoбxoдимo yдocтoвepитьcя в нaличии этoгo пyнктa в дoгoвope. Ecли oбcтoятeльcтвo нe oгoвopeнo, тo дeйcтвyют oбщиe пpaвилa зaкoнoдaтeльcтвa. Кaк и в пepвoм вapиaнтe, пpaвo coбcтвeннocти пepexoдит oт бaнкa к зaeмщикy пocлe иcпoлнeния пocлeдним cвoиx oбязaтeльcтв в пoлнoм paзмepe. Пpoдaжa нeдвижимocти бoлee 5 лeт в coбcтвeннocти ocyщecтвляeтcя пo oбщим пpaвилaм.
Нaлoгoвый вычeт и вoзмoжнocть нe плaтить НДФЛ
Для тoгo, чтoбы избeжaть yплaты нaлoгa oт пpoдaжи, cyщecтвyeт нecкoлькo мexaнизмoв. Oдин из ниx oчeнь пpocт, нeoбxoдимo дoждaтьcя cpoкa, кoгдa мoжнo пpoдaть квapтиpy бeз yплaты НДФЛ (3 или 5 лeт, в зaвиcимocти oт oбcтoятeльcтв). Дpyгaя вoзмoжнocть – нaлoгoвый вычeт. Eгo дeйcтвиe peглaмeнтиpyeтcя в п. 2 cт. 220 НК PФ. C пoмoщью вычeтa мoжнo yмeньшить нaлoгooблaгaeмyю бaзy нa 1 миллиoн pyблeй.
Пpимep из пpaктики: oт бaзы нaлoгooблoжeния (cтoимocти квapтиpы фaктичecкoй или кaдacтpoвoй) oтнимaeтcя 1 миллиoн pyблeй. Ecли нacлeдник peшил пpoдaть дocтaвшyюcя eмy квapтиpy пo цeнe 4 млн pyблeй paньшe 3 лeт влaдeния, тo eмy нeoбxoдимo yплaтить нaлoг. Pacчeт eгo, c yчeтoм нaлoгoвoгo вычeтa, пpoизвoдитcя cлeдyющим oбpaзoм. Бaзoй нaлoгooблoжeния cтaнeт фaктичecкaя cтoимocть, тaк кaк oнa вышe, чeм 70% oт кaдacтpoвoй. Из cyммы пpoдaжи (4 млн) нeoбxoдимo oтнять вычeт (1 млн), пoлyчитcя 3 млн. Имeннo c этoй cyммы пpидeтcя yплaтить нaлoг в paзмepe 13%. Ecли бы фaктичecкaя cтoимocть нe пpeвышaлa 1 млн, тo нaличиe нaлoгoвoгo вычeтa ocвoбoдилo бы oт yплaты НДФЛ.
Ecли квapтиpa былa пpиoбpeтeнa пyтeм пoкyпки, a нe дapeния или нacлeдoвaния, тo мexaнизм pacчeтa мeняeтcя. Пpимeняeтcя фopмyлa «дoxoды минyc pacxoды». T.e. для pacчeтa бaзы нaлoгooблoжeния в нaлoгoвый opгaн нeoбxoдимo пpeдъявить 3-НДФЛ и дoкaзaтeльcтвa пoкyпки пpoдaвaeмoй квapтиpы.
Пpимep. Квapтиpa кyплeнa в 2016 гoдy зa 6 млн pyблeй, влaдeлeц пpoдaeт ee в 2018 гoдy зa 7 млн. Cpoк влaдeния имyщecтвoм для пpoдaжи бeз НДФЛ, в дaннoм cлyчae, 5 лeт. Дoxoд пpи этoм paвeн 1 млн pyблeй. Oн и oблaгaeтcя cтaвкoй в 13%, cyммa нaлoгa paвнa 130 тыc. pyблeй.
Oднoвpeмeннo физичecкoe лицo мoжeт вocпoльзoвaтьcя тoлькo oдним из этиx инcтpyмeнтoв: «дoxoд минyc pacxoд», либo нaлoгoвый вычeт.
Eщe oдин вapиaнт yмeньшить cyммy НДФЛ или вoвce вoзмoжнocть пpoдaть квapтиpy бeз yплaты нaлoгa: пoкyпкa нoвoй нeдвижимocти нa cpeдcтвa, выpyчeнныe oт пpoдaжи cтapoй. Bce дeйcтвия дoлжны быть coвepшeны в oднoм кaлeндapнoм гoдy c oфopмлeниeм имyщecтвeннoгo вычeтa пpи ycлoвии, чтo клиeнт нe пoльзoвaлcя имyщecтвeнным нaлoгoвым вычeтoм. Eгo paзмep cocтaвляeт 2 млн pyблeй, пpeдocтaвляeтcя eдинopaзoвo.
Можно ли продать квартиру после приватизации без налоговых выплат?
Владельцы недвижимости имеют как права, так и обязанности, определенные законом. В частности, необходимо платить налоги. Продажа приватизированного имущества разрешена по мере необходимости.
Поэтому нет необходимости задумываться о том, сколько времени займет продажа квартиры после приватизации. При наличии документов, подтверждающих право собственности владельца, сделка может состояться практически сразу. Самое главное в этом вопросе — получить документы, подтверждающие право собственности.
Однако квартиры, полученные в дар, считаются таковыми по закону.
Следовательно, при ее продаже учитывается конвертация имущества в деньги, которые в данном случае являются обычным доходом. Поэтому вырученные средства облагаются налогом по ставке 13%. Данный период продажи действует в течение трех лет с даты приватизации. По истечении этого срока приватизированные квартиры не рассматриваются как чистый доход.
Вывод. Если вы продаете квартиру в спешке и не можете ждать три года, вы можете избежать уплаты налога.
Приватизация — это форма преобразования собственности, при которой государственная (муниципальная) собственность переходит в частные руки.
Приватизация может происходить только при участии двух сторон.
Процесс передачи государственной собственности в частные руки является абсолютно бесплатным, и по его завершении собственник жилья имеет право свободно распоряжаться полученным имуществом. Однако закон предусматривает, что граждане могут участвовать только в одной приватизации.
По сути, приватизация — это особая социальная программа, основной целью которой является поддержка граждан в трудную минуту. С этой целью процесс приватизации неоднократно продлевается, предоставляя гражданам возможность приобрести муниципальное жилье в любое время. Стоит отметить, что, по оценкам экспертов, около трети ипотечных кредитов еще не приватизированы.
Гражданам, намеревающимся принять участие в этом процессе, следует поторопиться, так как в обозримом будущем возможен ряд изменений.
До 1992 года большая часть жилья в Советском союзе была в собственности государства. Граждане заключали с местными властями договор социального найма, по которому жили в квартире или доме, и имели ограниченные права по распоряжению этим жильем.
С одной стороны, такая квартира доставалась человеку бесплатно. С другой, он не мог ее продать или завещать. Советские граждане могли только обменять свою квартиру на аналогичную государственную. Поэтому, если взрослые дети хотели разъехаться с родителями, им приходилось придумывать сложные многоходовые схемы обмена.
Государственную квартиру нельзя было перепланировать без предварительного согласия собственника. Чтобы получить такое разрешение, жилец должен был доказать местным властям, что перепланировка необходима и что она не ухудшит, а улучшит жилищные условия семьи.
25 лет назад Борис Ельцин подписал закон о бесплатной приватизации жилья. По этому закону на основании договора о социальном найме гражданин мог бесплатно оформить жилье в собственность и стать полноправным его владельцем. После приватизации квартиру можно было продать и на вырученные деньги купить другую.
Новый жилищный кодекс предполагал, что приватизация закончится в 2007 году, потом ее продлили до конца февраля 2017 года, а теперь отменили все ограничения и продлили бессрочно.
До какого срока продлена бесплатная приватизация квартир?
Сроки приватизации жилья много раз продлевались и перепродлевались. А в феврале 2017 года Государственная Дума приняла, наконец, закон о бессрочной бесплатной приватизации (подтверждение – здесь). Таким образом, срок для подачи заявления на приватизацию квартиры теперь ничем не ограничен. Бесплатно оформить свое муниципальное жилье в собственность можно когда угодно. Приватизация жилья допустима только один раз в жизни каждого гражданина РФ, независимо от места (города) приватизации. Исключение – несовершеннолетние дети, автоматически включенные в состав собственников квартиры, могут по достижению совершеннолетия еще раз приватизировать какую-нибудь другую квартиру, где они будут зарегистрированы. Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ .
На самом деле в изучаемой теме нет ничего особенного. Любой законопослушный гражданин сможет воплотить задумку по продаже приватизированного жилья в жизнь без особого труда. Главное — помнить об особенностях подобной операции.
Понятно, когда можно продать квартиру после приватизации. Как уже было подчеркнуто, гражданин приобретает право на проведение сделки сразу же после оформления недвижимости в собственность. А если подождать 3 или 5 лет, можно освободить себя от уплаты подоходного налога.
Тем не менее граждане должны помнить о некоторых особенностях. Каких именно? Юристы отмечают следующие нюансы продажи приватизированного имущества:
- Сделки между близкими родственниками не позволяют населению получать налоговые вычеты. Их оформление считается незаконным.
- При продаже имущества близкой родне налоговые органы проявляют к сделке особый интерес. В некоторых случаях сумма налога может быть увеличена. Это возможно, если цена квартиры в договоре будет меньше кадастровой стоимости.
- Если продается квартира супругов, она автоматически становится совместно нажитой. При этом неважно, на кого именно оформлено жилье.
Через сколько после приватизации можно продать квартиру
Из-за бесплатной приватизации собственник при продаже получает доход, с которого, согласно законодательству, обязан уплатить налог на доходы физлиц в размере 13% с суммы продажи.
Ранее такая проблема решалась очень просто — в основном договоре указывалась сумма в 1 млн. рублей или меньше, с которой налог не уплачивался.
Остальные средства передавались по расписке или через приложение к основному договору. Однако эту схему ухода от налогов практически свели на нет нововведениями в законодательстве:
- теперь для квартир, приватизированных после 01.01.2016, установлен 5-летний налоговый срок;
- цена объекта в договоре должна составлять минимум 70% от кадастровой стоимости.
Продать квартиру сразу после приватизации
Подскадиже плз. Квартира не приватизированная, прописано 7 человек. После приватизации квартиры, можем мы ее сразу обменять или продать? И будет дополнительный налог? Слышала что после приватизации, только после 3-ех лет, можно обменять или продать квартиру и не платить налог в размере 15%. Заранее спасибо.
Можно ли сразу после приватизации продать квартиру?
Можно ли продать квартиру сразу после приватизации?
Можно ли продать квартиру сразу после приватизации?
Могу ли я сразу после приватизации продать квартиру?
Военному государство выдало двухкомнатную квартиру после 23 лет службы. Квартира была приватизирована и разделена на три части военному, жене, дочери. Сразу после приватизации жена подала на развод, сейчас требует продать квартиру и отдать две трети. Получается военный остается без квартиры и даже комнаты. Можно ли оспорить приватизацию, или что то сделать в данном случае, все таки квартира давалась именно военному.
Военному государство выдало двухкомнатную квартиру после 23 лет службы. Квартира была приватизирована и разделена на три части военному, жене, дочери. Сразу после приватизации жена подала на развод, сейчас требует продать квартиру и отдать две трети. Получается военный остается без квартиры и даже комнаты. Можно ли оспорить приватизацию, или что то сделать в данном случае, все таки квартира давалась именно военному.
Зачем приватизировать квартиру
Наниматели жилья из муниципального и/или государственного жилого фонда могут стать полноправными хозяевами жилой недвижимости, если приватизируют ее. Получить в собственность жилище путем приватизации – это намного выгоднее и дешевле, чем купить новое жилье. Правоустанавливающим документом на приватизированное жилище является свидетельство (выписка из ЕГРН) о регистрации права собственности, которое дает право новому владельцу (человеку, приватизировавшему жилье) распоряжаться ею на свое усмотрение. Он может продать, подарить, обменять. Вот только обмен может состояться только приватизированным жильем. Поменять неприватизированную жилплощадь на приватизированную согласно российскому законодательству невозможно. Это два совершенно разных типа жилья.
Приватизировать квартиру может как один человек, так и сразу несколько, при условии, что ни один из них ранее не участвовал в данном процессе ранее. Законодательство РФ позволяет каждому взрослому гражданину лишь один раз в жизни приватизировать жилую недвижимость. Исключением являются несовершеннолетние граждане России, которые могут принимать участие в процессе несколько раз, но после достижения ими совершеннолетия эта возможность им будет доступна только единожды.
Через какое время можно продать недвижимость после приватизирования?
Поскольку фактически, приватизация – это перевод государственного имущества в частную собственность, то по завершению процесса, у владельца жилья возникает право полноправного распоряжения недвижимостью, включая продажу или сдачу в аренду. Вопрос о сроках весьма актуален, поскольку иногда требуется быстро приватизировать и продать жилище.
По закону и действующим правовым нормам, квартиру, прошедшую через приватизацию, можно продавать в любое удобное время. Обязательное условие – это наличие правоустанавливающих документов, включая выписку ЕГРН. Когда выписка выдана и в ней присутствуют все необходимые отметки, собственник вправе подготовить купчую и продать жилище.
Простыми словами, выжидать определенный период времени сразу после приватизации жилья, не требуется. Как только недвижимое имущество перешло в разряд собственности, то доступными становятся все возможные манипуляции. При готовности сторон заключить итоговую сделку, можно хоть на следующий день продать квартиру.
✅ Договор купли продажи приватизированной квартиры
Для договора предусмотрена простая письменная форма. По желанию стороны могут заверить его у нотариуса, чтобы минимизировать риски оспаривания сделки и мошеннических действий одной из сторон. Количество экземпляров документа – минимум 3 (для продавца, покупателя и подачи в Росреестр).
В ДКП указываются:
- Название, дата и место составления.
- Личные данные продавца и покупателя: ФИО, адрес проживания и регистрации, сведения из паспорта.
- Описание предмета договора – квартиры (полный адрес, кадастровый номер, площадь, количество комнат и любые другие характеристики по договоренности участников сделки).
- Цена продажи (цифрами и прописью). Важно указывать полную стоимость, поскольку в случае споров и судебных разбирательств гарантированно можно вернуть только сумму, указанную по документам.
- Права и обязанности сторон. Могут быть указаны любые действия, которые следует совершить продавцу и покупателю. Например, обязательство продавца выписать зарегистрированных лиц или освободить жилье в определенный срок.
- Порядок оплаты и расчетов. Определяются сроки и способ передачи денег. Наиболее безопасными вариантами считается использование банковской ячейки или безналичный перевод на банковский спецсчет.
- Подписи сторон.
Можно ли продать неприватизированную квартиру с долгами
Продать жилье с долгами осложняется тем, что прописать в такое жилище никого не получится, обмен до погашения квартирной платы тоже невозможен. Ни одна из трех схем проведения сделки с неприватизированным объектом недвижимости в этом случае не работает. Для того чтобы перевести неприватизированное жилище в собственность тоже понадобится справка из бухгалтерии управляющей компании об отсутствии задолженности. Не приватизируют квартиру с долгом.
Можно ли продать неприватизированную квартиру с коммунальными долгами – это реально в том случае, когда покупатель готов оплатить всю требуемую сумму. Естественно, внесенная сумма должна быть вычтена из общей стоимости жилища. Покупатель, оплачивающий квартирные долги, не может оформить внесенные деньги как аванс за покупку. У нотариуса подобная передача средств продавцу оформляется как заем денег на определенный срок. Иначе потом не получится забрать с продающей стороны долги.
Можно ли продать квартиру сразу после приватизации с минимальными налоговыми выплатами или без налогов?
Учитывая отсутствие временных границ, сделка при наличии свидетельства собственника, характеризуется двумя законными требованиями:
- Завершением процедуры приватизации – госрегистрацией имущественных прав.
- Выплатой после продажной налоговой суммы.
Справка. Напоминаем, что если продать квартиру сразу после приватизации, то налог составит 13% от дохода (продажной цены объекта).
Итак, по сути, от налога не уйти, но существует способ для возврата налоговой суммы. Им является приобретение нового жилья с последующим получением налогового вычета. Таким образом государство возвращает налог.
Конечно без ограничений не обходится:
- Вычет – одноразовая мера уменьшения налога.
- Его величина не превышает двухмиллионную рублевую планку.
- Полагается лишь физлицу – плательщику налога от получаемого дохода.
Возможно ли продать неприватизированную квартиру
Если рассматривать вопрос с точки зрения юриспруденции, то неприватизированная недвижимость не может быть продана.
Но в законодательстве есть немало ходов, как можно найти выход в такой ситуации:
- Переоформление договора соцнайма на покупателя. Средства передаются продавцу, который выписывается из жилья.
- Более распространен вариант – совместное оформление приватизации. Продавец вносит задаток за оформление справок и бумаг по приватизации. А после окончания оформления недвижимость продается покупателю.
- Еще одним вариантом продажи неприватизированного жилья – обмен. Эта процедура была популярна в советские годы, сейчас она используется редко, поскольку социального жилья становится все меньше, но все же встречается на практике.
Продажа приватизированной недвижимости имеет массу нюансов, с которыми следует разобраться заранее, еще до сделки. При желании можно продать недвижимость сразу после завершения процесса приватизации, но только собственник должен будет внести 13% в казну. А после 5-летнего владения имуществом обязательство налоговых выплат с продажи снимается.
Сама сделка предполагает массу юридических нюансов, потому и проводить ее рекомендуется с участием риелтора или юриста, способного законно, грамотно и безопасно для сторон провести куплю-продажу.