Как переоформить жилое помещение в нежилое

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как переоформить жилое помещение в нежилое». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Формально до 2019 года согласия всех жильцов многоквартирного дома на перевод помещения в нежилое не требовалось. Но его приходилось получать, если перевод предусматривал действия с общим имуществом. Теперь обязательным условием для изменения статуса жилья стал отдельный вход. После перевода помещения из жилого в нежилое должна быть исключена возможность доступа к жилым помещениям. Это правило усложнило возможность перевода некоторых помещений, даже если на это будет согласие жителей, которое также не просто получить.

Как получить согласие жителей дома

Теперь, чтобы получить разрешение на перевод квартиры в нежилой фонд, нужно согласие собственников в многоквартирном доме (МКД). Такое решение принимается на общем собрании. Новые правила разбивают жильцов МКД на две группы влияния. Первая группа — непосредственные соседи, чьи квартиры примыкают к переводимому помещению, в том числе сверху и снизу. Вторая — остальные жители дома. От первых обязательно нужно получить письменное согласие каждого, с кем граничит помещение через стену, пол или потолок. Если их согласия нет, к следующим шагам можно даже не приступать.

Законопроект устанавливает разные условия для кворума общего собрания и для принятия решения. Теперь они зависят от количества подъездов в доме. Для кворума собрания надо одновременно выполнить два условия. Во-первых, участие двух третей голосов от общего количества собственников, живущих в подъезде, в котором находится переводимое помещение. Во-вторых, участие в собрании не менее 50% голосов от общего количества в доме. Для принятия решения достаточно простого большинства от общего количества голосов собрания и от общего количества голосов жителей «проблемного» подъезда.

Решение общего собрания имеет высшую силу по отношению к другим решениям собственников. Даже если собственники квартир, прилегающих к переводимому помещению, дадут свое согласие на его перевод в нежилой фонд, общее собрание может не позволить это сделать. Собрание собственников будет правомочно, если в нем участвуют собственники, обладающие более чем 2/3 от общего числа голосов в доме.

Технические условия перевода

Собственник может перевести квартиру в нежилое помещение, если выполняются тех.требования. Они утверждены законодательством РФ. Отклонение от данных нормативов не допускается:

• объект находится на 1 этаже, за исключением ситуаций, регламентированных действующим российским законодательством;
• есть возможность оборудовать отдельный вход;
• квартира полностью изолирована от других жилых помещений;
• нет препятствий для использования общего имущества, например, лестницы, лифта, лестничной клетки и др.;
• землю, где расположен дом, не запрещено использовать для ведения коммерческой деятельности.

Однозначно сказать, сколько стоит перевести жилое помещение в нежилое невозможно. Все зависит от индивидуальных условий. Если объект требует переустройства, то в среднем придется отдать 50-150 тыс. руб. Обращение в суд, затраты и расходы на юридические услуги, услуги эксперта, судебной экспертизы может повлечь существенные денежные потери

Затраты	Сумма, в руб.
Нотариальное удостоверение согласий граждан, владеющих соседними помещениями	1000 (из расчета на одного человека)
Заказ электронной выписки из ЕГРН	350
Подготовка технического плана	5000
Составление проекта переустройства	20000

Прежде всего, подготовить документы для переоформления помещения:

• правоустанавливающие документы (свидетельства, договоры, решения суда). Их копии заверить у нотариуса;
• техпаспорт. Его изготавливают кадастровые инженеры;
• план всех этажей дома. План можно получить в БТИ;
• проект реконструкции. Потребуется, если в дальнейшем переустройство или перепланировка будут необходимы для пользования нежилым помещением. Подготовку проекта лучше поручить организации, имеющей лицензию на проектную деятельность (состоящая в СРО проектировщиков);
• если собственников квартиры несколько, то нужно нотариальное согласие от каждого на перевод квартиры в коммерческую недвижимость и кому из собственников поручается заниматься этим вопросом;
• доверенность от собственника, если вопросом перевода будет заниматься иное лицо;
• если квартира принадлежит не гражданину, а юридическому лицу, то необходимы его учредительные документы (копии надо заверить нотариально).

Что профессионалы думают по этому поводу? Спустимся на землю, господа

Многие, кто имеет квартиры на первых этажах, хоть раз в жизни задумывались о ее переделке в коммерцию. Было бы здорово получать кучу бабок за сдачу в аренду торговой площади, а еще лучше – сразу продать за трильон денег. К тем, у кого жилье на первом этаже не единственное и по всем параметрам подходящее — вопросов нет. Игра может стоить свеч, как у героини истории в начале статье. И, конечно, вы должны быть готовы к ожиданию разрешений, юридической волоките и дополнительным вложениям. Так, перепланировка, согласование всех документов и обивание порогов госучреждений займет у вас в среднем полгода и примерно миллион рублей.

Но зачастую на эту возможность заглядываются люди, живущие в одной-единственной квартире на первом этаже, мечтающие по-быстрому разбогатеть и уверенные, что вообще любая квартира на первом этаже жилых домов может принести большие деньги. И при этом ничего не надо делать.

Такая позиция и мысли бедняка совершенно затуманивают разум и не дают осознать, что перевести квартиру в разряд нежилого помещения — дело трудоемкое и затратное. Более того, можно сильно прогореть, лишившись единственного жилья, предлагая площади там, где никто не ходит и проживает всего полтора землекопа.

Повторюсь: бизнес-проект по переводу жилья в коммерцию оправдан лишь в конкретных случаях. Прежде всего, это должна быть большая площадь — от 70-100 м2. В таком случае с вами уже можно иметь дело. А особо выгодное расположение, высокий трафик, метро совсем рядом — и вы становитесь обладателем перспективного предложения для бизнеса. Остается только пройти сквозь бюрократические заслоны.

Да, кстати, не стоит забывать про ликвидность. Отмечу, что нежилое помещение, обладающее выгодными для коммерции параметрами, будет иметь совершенно другую стоимость, нежели квартира, ранее бывшая в этих стенах. Разница может быть колоссальная, на порядок больше.

Увы, но предприимчивым гражданам «благодаря» закону 116-Ф3 стало сложнее оформлять перевод недвижимости в нежилой фонд. Все направлено на защиту интересов остальных граждан жилого дома. Однако, здесь прослеживается двойные стандарты. Поскольку закон обратной силы не имеет, то ранее открытые магазины и точки общепита, подпадающие теперь под опасные, нежелательные и вообще запрещенные для размещения в жилом доме останутся работать. И закрытию либо переносу не подлежат. Тогда напрашивается вопрос о защите граждан — почему не запретить все полностью? Либо вернуть послабление для новых арендодателей. Хотя бы на стадии переоформления.

Согласие собственников других квартир

Согласно ст. 23 Жилищного кодекса РФ отсутствие согласия собственников других квартир на перевод объекта жилой недвижимости в нежилой фонд с целью коммерческого использования не является основанием для отказа в получении данного разрешения. Однако, зачастую именно эта причина служит поводом для принятия отрицательного решения компетентными органами. Для того, чтобы гарантированно не получить отказ в переводе жилого помещения в нежилое, в случаях, если данные действия затрагивают общую собственность владельцев квартир в многоквартирном доме (лестничные марши, подвалы, технические этажи, лифты и иные имущественные объекты, предназначенные для обслуживания нескольких помещений в этом доме), к пакету документов необходимо будет приложить согласие собственников других жилых помещений. Для получения данного согласия заинтересованное лицо может обратиться в органы управления ТСЖ, предоставить заявление о включении вопроса о переводе объекта жилой недвижимости в нежилой фонд в повестку дня на заседании всех членов ТСЖ. В данном случае решение вопроса будет зависеть от большинства голосов лиц, присутствующих на собрании. Если же в многоквартирном доме не создано ТСЖ, заинтересованному лицу будет необходимо самостоятельно собрать собрание собственников жилья, выступив главным инициатором. В соответствии со ст. 45 п. 2 ЖК РФ внеочередное собрание собственников жилья в многоквартирном доме считается правомерным только в случаях явки более 50% собственников. Также, как и в первом случае, решение о переводе квартиры в нежилое помещение принимается большинством голосов всех участников собрания. В случаях, когда необходимо решить вопрос об использовании собственником нежилого помещения земельного участка, принадлежащего многоквартирному дому и являющегося собственностью других жильцов (например, под лестницей отдельного входа/выхода или возведение пристройки), необходимо будет получить согласие собственников путем проведения собрания. Если же земельный участок принадлежит муниципалитету, согласие на его использование можно будет получить в районной администрации.

А что об этом говорит закон

Прежде всего, нужно обратиться к законодательным актам РФ. Изучив имеющиеся нормативные аспекты, можно прийти к неутешительному выводу: жилое помещение необходимо использовать только для проживания в нем.

Но не стоит расстраиваться. Существует возможность перевода жилья в коммерческую недвижимость, что в итоге позволит работать в своем жилище.

Очень важно, чтобы интересы всех других жильцов, проживающих в данном доме, были учтены. Ни одно право их не должно быть нарушено.

Многие ошибочно полагают, что согласие всех соседей на перевод жилья в коммерческую недвижимость является обязательным условием. На самом деле это не так. Однако, в случае возникновения каких-то спорных вопросов, согласие соседей может оказать серьезное влияние, переместив стрелку весов в вашу пользу.

Пожалуй, самым сложным при сборе документов может оказаться сбор письменных согласий от собственников соседних квартир. Не многие захотят, к примеру, чтобы в непосредственной близости был магазин и постоянный поток людей под окнами. Чтобы не охотиться за каждым из собственников по отдельности при помощи управляющей компании можно собрать внеочередное собрание, на котором и собрать необходимые подписи. При этом стоит учитывать, что правомерность собрания, которая позволит не учитывать в последующем мнение несогласных, будет достигнута лишь при условии присутствия на сборах больше 50% собственников.

На собрании нужно провести голосование, и если 2/3 присутствующих дадут положительный ответ, то вопрос о переводе можно считать закрытым. При этом следует помнить, что после голосования нужно составить протокол голосования, по которому впоследствии будет выдана соответствующая справка. Так как перевести жилое помещение в нежилое без данного документа невозможно, придется найти общий язык с соседями. Также следует заранее подготовить весомые аргументы, которые убедят их отдать свой голос на голосовании в пользу перевода.

Переводить жилое помещение в нежилое не всегда целесообразно. Если, например, вид предпринимательской деятельности не требует кардинальных изменений в плане помещения и его целевом использовании, то менять его статус нет необходимости.

Это относится к случаям осуществления профессиональной деятельности адвокатами, организации массажного кабинета на дому, оказания консалтинговых услуг, репетиторской деятельности и других видов самозанятости, не влекущих изменения условий проживания собственника и членов его семьи.

• Если собственник – физическое лицо вправе осуществлять предпринимательскую деятельность в своей квартире без изменения статуса жилья, то юридическое лицо, арендующее помещение, не вправе использовать его даже под офис. В этом случае целевым использованием жилого помещения по договору аренды может быть только проживание сотрудников организации.
• Если же юридическое лицо является собственником жилья, то в этом случае квартира может быть использована под организацию офиса, но опять-таки при условии соблюдения требований жилищного законодательства к жилым помещениям.

Особенности и нюансы изменения статуса квартиры

Заниматься коммерческой деятельностью в помещении без специального назначения, чревато крупными штрафами. Исключение из правил: кабинет психолога, юриста, преподавателя или репетитора, конечно, если это не нарушает интересы жильцов и правила эксплуатации. Соседи имеют полное право заявить в прокуратуру или другие госорганы, о нарушении закона, так как требования к коммерции выше и несоблюдения правил безопасности подвергает опасности всех жильцов дома.

Размер штрафов для предпринимателя и организации различный, и составляет 5 000 и 50 000 рублей, но самое серьезное последствие — продажа недвижимости с торгов по решению суда. Вырученную на аукционе сумму вернут владельцу, правда, с вычетом расходов на судебные издержки. Стоимость недвижимости будет занижена для совершения быстрой сделки.

В каких случаях проводится перевод, условия

Перевод жилых помещений в нежилые регулируется третьей главой Жилищного кодекса РФ. Подобным оформлением занимаются органы местного самоуправления. Процесс состоит из трёх этапов:

• Комиссия по межведомственному управлению рассматривает возможность использования жилой недвижимости в качестве нежилой.
• Приватизационная комиссия производит расчет стоимости перевода помещений.
• Регистрационным комитетом производится регистрация и передача прав на нежилое помещение.

Процедура перевода возможна лишь при соблюдении определённых условий:

1. Жилая недвижимость должна располагаться на первом этаже.
2. Не разрешается переоформлять часть квартиры или дома в нежилое помещение.
3. В жилой квартире не должно быть прописанных граждан.
4. Только собственник жилья вправе осуществить перевод.
5. Дом не должен находиться в аварийном состоянии.
6. В случае если есть незаконные перепланировки, могут возникнуть проблемы с переводом.
7. Квартира, предназначенная к переводу, не должна находиться в залоге.
8. Наличие отдельного входа.

Документы, необходимые для перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое

Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое осуществляется органами местного самоуправления (п. 1 ст. 23 ЖК РФ РФ). Причем они могут издать положения о создании специальной комиссии по рассмотрению вопросов о переводе жилых помещений в нежилые (межведомственные комиссии).

Подписывать заявление о переводе жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое имеет право только собственник помещения или уполномоченное им лицо.

Собственник помещения или уполномоченное им лицо (заявитель)для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое обращается в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения, непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг2 (далее — многофункциональный центр), и представляет документы, предусмотренные ч. 2 ст. 23 ЖК РФ:

1) мотивированное заявление о переводе помещения.

Заинтересованное лицо (с указанием всех сведений о себе) должно привести аргументы, подтверждающие необходимость решения хозяйственных, материально-бытовых, иных вопросов только путем перевода помещения из одной категории в другую.

Кратко процесс выглядит так:

1. Вы покупаете квартиру на первом этаже жилого дома для организации своего бизнеса;
2. Готовите пакет необходимых документов и с заявлением о переводе квартиры в нежилой фонд передаете в местный исполком;
3. Письменный ответ с решением исполкома вы получите в течение 15 дней. Если оно отрицательное вы получите подробное разъяснение. Если положительное, можно приступать к реконструкции и ремонту;
4. Когда помещение готово, обращайтесь в соответствующие инстанции для начала проверок;
5. После проведения всех проверок и получения разрешений помещение регистрируется в Едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним как нежилое помещение.
6. Можно открывать свой бизнес для клиентов или сдавать помещение в аренду.

Традиционно, специалисты по недвижимости гарантируют полное завершение процедуры не ранее, чем через год. И на то есть весомые основания. Ведь помимо разрешения администрации предстоит получить еще и одобрение от экологической, пожарной и санитарно-гигиенической служб.

Вывод из жилого фонда в нежилой может быть сопряжен и с другими трудностями:

• Пролегание коммуникаций вдоль стены, куда вы намерены вывести крыльцо. В таких случаях отказ практически не может быть и обжалован, ведь повреждение кабелей и труб грозит коммунальным службам дорогостоящими вложениями;
• Историческая ценность здания. Даже серое и унылое, оно может быть частью архитектурного ансамбля города, где проводить реконструкцию запретят. Единственный способ избежать подобной ситуации – обратить внимание на год постройки и уточнить в архитектурном бюро, не будут ли они против;
• Блокированные постройки. В Беларуси немало примеров, когда 2-4 семьи разделяются лишь символическими стенами. И, если вы задумались над тем, как перевести часть дома в нежилое помещение, стоит заранее согласовать вопрос с соседями. Ведь если они откажут, все усилия пойдут прахом;
• Жилищные товарищества. Специалисты рекомендуют обходить их стороной, выбирая исключительно те дома, что во власти ЖРЭУ. Ведь эти инстанции практически всегда соглашаются с мнением предыдущей инстанции, а вот товарищества принимают решения на общем совете и часто отказывают без твердых обоснований;
• Обременение другими собственниками. Выяснить их наличие стоит еще на этапе купли-продажи. Если где-то далеко проживает родственник владельца, имеющий право на долю, то лучше от такой покупки отказаться;
• Ошибки в технических документах после реконструкции. Если строительная бригада не имеет существенного опыта подобных работ с сопутствующим оформлением нового технического паспорта и других бумаг, то от ее услуг лучше отказаться;
• Порядок перевода жилого помещения в нежилое меняется и при прописке в нем детей. В таком случае вам нужно доказать органам опеки, что у несовершеннолетних есть другое жилье и получить их письменное согласие.

Препятствия могут создать и конструктивные особенности здания. Даже малейший риск возникновения трещин в фасаде дома или фундаменте, могут создать целый ряд дополнительных сложностей. Поэтому многие люди и обращаются за помощью к профессиональным агентствам.

Тем не менее, перевод жилого помещения в нежилое – дело экономически выгодное и способное обеспечить будущее вашей семьи. Поэтому, невзирая на все трудности, заниматься им стоит.

Похожие записи:

• Штраф без лицензии такси в 2023 году
• Налог от продажи квартиры в 2023 году для пенсионеров
• Льготы на проезд в поездах дальнего следования в 2023 году школьникам