Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Регистрация дома на участке ИЖС». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Постановка на кадастровый учет и регистрация права собственности на дом, построенный на своей земле, в уведомительном порядке, предполагает получение уведомления о начале строительства и согласования работ с уполномоченными инстанциями. Перед началом строительства застройщик подает уведомление в орган местного самоуправления. В нем он указывает информацию о себе, земельном участке и планируемом строении.
До начала строительства: С чего начать
Важно!!! Подача уведомления сама по себе не может быть стартом к строительству. Местные власти должны проверить поданную вами информацию и дать ответ. Это может быть уведомление о соответствии градостроительным нормам или обоснованный отказ.
После того, как ответ от местной администрации получен, можно начинать стройку. Действует уведомление 10 лет, так же, как раньше действовало разрешение.
Подать уведомление перед тем как оформить дом на участке можно разными способами:
- Почтовым отправлением.
- В личном обращении в администрацию.
- Через МФЦ.
- Через сайт госуслуг.
У местных органов власти (отдела архитектуры, отдела строительства или градостроительного комитета) необходимо получить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), который содержит заключение о том, что строение разрешено и соответствует требованиям.
Таким образом, для добровольной легализации дома или пристройки административным путем на руках нужно иметь следующие документы:
свидетельство о праве собственности на землю (выписку из ЕГРН);
- паспорт заявителя или доверенность(если вы представляете интересы собственника);
- схему участка;
- ГПЗУ;
- разрешение на строительство;
- технический план.
Право собственности на объект строительства оформляют в Росреестре (можно через МФЦ).
Приостановка, отказ в регистрации дома
С 2020 года появилось много новых ограничений в документах на земельные участки, которых нет в документе собственника. Это новые обременительные записи, которые не дают возможности нормальной регистрации. Важно эти ограничения проанализировать до заключения договора с кадастровым инженером, и, если они есть, подумать о компенсационных мероприятиях или вообще о возможности регистрационного учета объекта.
Если Вы подали документы на регистрацию и получили отказ или приостановку в регистрации собственности, приходите к нам. Подумаем вместе, что делать. В одних случаях, может быть не прав Росреестр, в других Администрация. Тогда придется обращаться в суд. А в третьих, если дом построен с нарушениями, например, под проводами ЛЭП , жилым он точно быть не может, а построенный дом в водоохранной зоне водного объекта обязательно должен иметь дополнительные очистные сооружения… Об этом можно узнать у юристов нашей организации.
Возможные проблемы при регистрации
На первый взгляд, процедура регистрации прав довольно ординарна, но могут появиться некоторые проблемы:
- К примеру, технический план может быть недействителен лии же быть выполнен с ошибками. Оформлять технические планы на ОКСы могут только кадастровые инженеры, у которых есть необходимые допуски и аттестация. Со списком всех кадастровых инженеров можно ознакомиться на сайте Росреестра. Предлагаем при выборе инженера обращать внимание не только на факт наличия у него допуска к составлению планов, а также на такой принципиальный параметр как количество отказов в регистрации составленных им документов. У нас работают опытные кадастровые инженеры. Обращаясь в «Кадастровое бюро — Недвижимость», вы минимизируете риск того, что Росреестр откажет в регистрации из-за ошибочно составленного плана.
- Затягивание сроков постановки. Сроки постановки ОКС на кадастровый учет прописаны законом. Они могут быть незначительно увеличены при подаче документов через МФЦ, это связано с особенностями межведомственного взаимодействия. В расписке непременно должна быть указана дата, когда выписка из ЕГРН будет готова.
- Неполный пакет документов. Нередко встречаются две ситуации либо на землю не оформлено право владения, и имеет место самовольная постройка, тогда чаще всего приходится обращаться в суд, либо же иногда проблемы носят более серьезный правовой характер, например, на данном земельном участке нельзя строить дом. Как быть в схожих случаях, пояснит юрист.
Частные случаи регистрации
Ситуации могут быть следующие:
— покупатель приобрел дом, который был зарегистрирован на продавца. Чтобы официально считаться владельцем, недостаточно подписать договор и передать деньги за объект. Дом считается собственностью после того, как об этом будут внесены сведения в ЕГРН;
— человек стал владельцем земли вместе с расположенным на нем домом, который не был ранее зарегистрирован. Например, при получении в наследство, самостоятельном строительстве или покупке объекта, который не стоял на учете. Основным мотивом для регистрации служит то, что дом, который еще не поставлен на кадастровый учет, юридически не существует — право собственности может быть оформлено только на участок. Последствия этого могут быть разными. Например, признание дома самостроем и его снос, если он не отвечает действующим нормам. Также не получится вернуть за потраченные на строительство деньги налоговый вычет, не выйдет использовать объект в качестве залога, когда нужно будет взять в банке ипотеку или кредит;
— одна из категорий земель, на которых можно строить дома – это участки ИЖС. При использовании такого участка по назначению можно рассчитывать на сниженную процентную ставку налога. Но если через определенный период на участке официально не будет зарегистрирован дом, размер налога станет больше;
— есть построенный дом, который не оформлен в собственность. Земля получена много лет назад, например, сотрудником государственного предприятия, в пожизненное пользование. Можно воспользоваться временными правилами, которые действуют в рамках дачной амнистии. Она также позволяет официально стать собственником дома, но без прохождения большого количества этапов, как было нужно раньше. Правом упрощенной регистрации могут воспользоваться не только те, кто когда-то получил в пользование землю, но и их наследники.
Как зарегистрировать дом после окончания строительства
Вся процедура от начала строительства до момента регистрации может включать такие этапы:
1. Собственник участка направляет уведомление о том, что планирует построить дом.
2. Собственник участка получает от уведомление о том, отвечает ли строящийся дом нормам.
3. На участке проводятся строительные работы, в ходе которых возводится объект.
4. Будущий владелец дома оформляет техпаспорт на дом.
5. Собственник участка направляет уведомление о том, что строительство завершено.
6. После рассмотрения уведомления собственник участка получает ответ о том, соответствует ли возведенный им объект действующим нормам.
7. Дом ставится на учет и данные о собственнике вносятся в ЕГРН.
Перечень документов, которые потребуются для постановки на учет, может отличаться и включать в себя:
— заявление;
— паспорт владельца;
— документы, подтверждающие право собственности на землю;
— документ, на основании которого можно провести регистрацию;
— квитанция об уплате пошлины — 2000 рублей. Если право собственности регистрируется на нескольких человек, каждый из них уплачивает часть суммы;
— кадастровый паспорт;
— технический план дома.
Куда подавать документы для регистрации жилого дома на земельном участке
Порядок оформления дома в собственность зависит от целевого назначения и разрешенного использования земельного участка. Однако все процедуры регистрации права жилых домов производятся в одном учреждении — ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра». Документы принимает МФЦ «Мои документы».
После подачи документов, проводятся проверки на достоверность сведений действительному положению дел. При этом проверяется адекватность фактов по дому и земельному участку, а также действительность прав лица, подающего документы на регистрацию. Если вы документально подтвердили, что дом действительно существует и вы имеете на него право, то государство зафиксирует отсутствие противоречий и зарегистрирует ваш дом в ЕГРН и Росреестре.
Кадастровый учет перед регистрацией права собственности актуален только для домов, расположенных на землях с разрешенным использованием под ИЖС и ЛПХ. Дома, построенные в СНТ на кадастровый учет можно не ставить.
В некоторых случаях зарегистрировать свое недвижимое имущество человек не может, БТИ отказывается выдавать документы на него либо сам кадастр не примет заявление. Самые распространенные и очевидные причины такого отказа:
1. Объект недвижимости не попадает под установленные требования для домов ИЖС.
Возведенное здание не соответствует нормам и правилам, например:
- дом имеет больше чем три этажа;
- общая высота строения больше 12 метров;
- дом примыкает к другим объектам.
Зарегистрировать право собственности на такие постройки ИЖС по закону не получится.
2. Земельный участок оформлен в собственность с ошибками.
Если не проверять достоверность данных об участке перед подписанием договора купли-продажи, то при постановке на учет жилого дома вас ждут проблемы:
- неправильное межевание надела;
- несовпадение информации в документах и в реальности;
- наличие судебных споров относительно участка.
Для разрешения всех сложностей и недоразумений предоставляют три месяца. На это время процесс изучения заявления приостановят.
3. Дом построен без разрешения надзорных органов и градостроительного плана территории.
За основу для проектирования будущего дома берут градостроительный план. Возводить здания на частном наделе можно только при соответствующем разрешении. Оно выдается сроком на 10 лет.
Как зарегистрировать недостроенный дом?
Во многом порядок регистрации недостроенного дома схож с порядком построенного жилого дома. Перед началом строительства необходимо было получить согласование строительства. Поэтому с полученным уведомлением необходимо обратиться в орган регистрации с заявлением о регистрации объекта незавершенного строительства.
Что закреплено в законодательстве
В 2018 году правовое регулирование вопросов, связанных с возведением жилых домов на участках под ИЖС, осуществляется Федеральным законом РФ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ.
После вступления данного нормативно-правового акта в юридическую силу гражданин, который желает зарегистрировать право собственности на постройку, должен обладать соответствующим разрешением на строительство.
Внимание! Процедуру можно представить следующим образом:
- получить разрешение на строительство;
- возвести постройку;
- ввести здание в эксплуатацию;
- оформить кадастровый и технический паспорта на объект недвижимости;
- зарегистрировать право собственности.
Пока не начато строительство
Граждане, владеющие земельными участками, наделены определенными правами, в частности, могут распоряжаться свои имуществом по своему усмотрению. Правда, в своих решениях действительные собственники могут быть ограничены в связи с устанавливаемой законодателем категорийностью земель.
Если участок нельзя использовать под ИЖС, дом построить здесь никто не даст, равно как и зарегистрировать.
Поэтому информацию о возможности частного строительства на приобретаемой земле лучше всего уточнять заблаговременно.
Перед началом работ потребуется получить соответствующее разрешение. Без утверждения властей проект могут признать незаконным и потребовать сноса здания. Ситуация не из приятных, а сделать нужно вот что:
- Скорректировать план дома так, чтобы его этажность не превышала 3 этажей, а общая высота с учетом чердака 12 метров;
- При планировании дома необходимо учесть ограничение по максимальной площади постройки, — 1500 метров;
- После проведения технической экспертизы и составления сметы на расходные материалы (чаще всего план заказывается в профильных компаниях или у самого застройщика), пакет соискателя на ИЖС направляется в Градостроительный комитет. В ведомстве согласуется общая схема дома и его расположение относительно других объектов на местности. Такой план может быть выполнен от руки.
Что нужно для регистрации здания на участке земли
Для получения свидетельства о регистрации, владелец постройки собирает пакет необходимых документов. Точный состав приложений к заявлению зависит от типа дома, но для индивидуального строительства он следующий:
- Обращение в письменной форме;
- Удостоверение личности заявителя, — паспорт;
- Документы на земельный участок;
- Паспорт технический, полученный ранее в бюро технической инвентаризации. При подаче документов необходимо учитывать срок изготовления свидетельства – 14 дней;
- Паспорт кадастровый. Документов понадобится два, — один на дом, второй на участок;
- Для подачи документов на регистрацию понадобится решение соответствующего государственного органа на ввод здания в действие и о присвоении дому почтового адреса;
- Квитанция, подтверждающая оплату государственной пошлины за регистрационные действия.
- Для совершения регистрационных действий соискатель обращается в Единый территориальный реестр недвижимости. Для регистрации самого дома собственник может обратиться лично в подразделение Росреестра, через многофункциональный центр, через портал государственных услуг или через сервис ЕГРН. Онлайн подача заявки позволит сократить время на визит в службы, а также будет способствовать ускорению процесса проверки документов.
Для получения выписки из ЕГРН заявитель указывает в обращении способ вручения:
- На руки при личном посещении центра;
- По почте;
- По электронной почте.